Parón en los centros comerciales

Parálisis de proyectos y aperturas con locales vacíos describen el actual panorama del sector

ANA M. PASTOR 02/10/2009

Ir de paseo por los centros comerciales sirve para detectar los numerosos locales que permanecen vacíos, lo que pone de manifiesto el problema de comercialización al que se enfrentan estos complejos en estos momentos, sobre todo, los abiertos este año y el pasado. Como recalca Edward Farrelly, director de Investigación de la consultora CB Richard Ellis, "no es el mejor momento para salir al mercado". Como muestra de la delicada situación de los debutantes, basta ver lo sucedido con los centros inaugurados este mes, como Puerta de Europa en Algeciras que ha comenzado a andar sólo con Mercadona y Primark como únicos operadores; o el de Aragonia en Zaragoza, que se ha puesto en marcha con 17 comercios operativos de los 100 de que dispone en sus 27.500 metros cuadrados de superficie bruta alquilable.


El mercado inmobiliario

A FONDO

Las previsiones de aperturas para 2009 se reducen a la mitad: de un millón de metros cuadrados previstos caen a unos 500.000

También León Plaza y Centro Comercial Vilamarina, situado en la localidad barcelonesa de Viladecans, que vieron la luz en abril y mayo, lo hicieron con un 30% de sus tiendas sin inquilino, complicaciones similares a las registradas por El Tiro en Murcia o Espacio Coruña, que sufren lo suyo para llenar sus espacios antes de su apertura.



Según la consultora Savills, los operadores están reconsiderando sus planes de expansión, por la caída del consumo (las ventas en grandes superficies han caído un 4,4% en agosto respecto a 2008, según el INE), con el consiguiente efecto en las tasas de ocupación de los nuevos centros.



Para el presidente de la Asociacion de Comercios en Centros Comerciales, Abel Angel Macías López, las condiciones que imponen a los autónomos son "abusivas" y no se corresponden con la realidad del mercado. "Mientras los propietarios de locales a pie de calle han bajado sustancialmente el alquiler, los centros comerciales no dan facilidades para adaptar las rentas a la situación del mercado. En algún caso, según nos han informado, les han subido la cuota hasta un 30% más".



Algunas de las firmas de distribución que tenían acuerdos cerrados para abrir locales no han conseguido financiación, lo que ha provocado que se retrasen muchos proyectos, como la segunda fase de Puerto Venecia en Zaragoza, que ha aplazado su apertura a 2011 o 2012. Otros que proyectaban entrar en servicio han suspendido su apertura o, en el mejor de los casos, han abierto a medio gas, como hace notar Borja Reig, responsable de investigación de Jones Lang LaSalle.



Al final, las cifras hablan por si solas: 2008 fue un año récord en cuanto al desarrollo de centros, con la apertura de un millón de metros cuadrados y las previsiones para este año eran similares, pero al final los expertos han corregido sus estimaciones para dejarlas en unos 470.000 metros, según Savills. En el mejor de los casos llegarían a los 600.000 nuevos metros, basándose en los cálculos de la consultora Jones Lang LaSalle.



Caída de las rentas



Javier García Renedo, presidente de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC), confirma este parón. "Contracción de nuestra actividad", prefiere llamarlo, ya que la asociación trabajaba con la estimación de que en 2009 se abrieran 20 o 25 centros que se quedarán, previsiblemente, en alrededor de una quincena.



De momento, según las cifras oficiales de esta asociación, se han abierto nueve complejos, lo que supone añadir unos 200.000 metros al mercado nacional. Además, el representante de la AECC cree que para 2010 la "corrección será mayor" y que en el próximo año se abrirán únicamente siete u ocho centros.



Y si esto es lo que ocurre con los centros más jóvenes y los aún "no nacidos", los veteranos tampoco están exentos de dificultades. Hay una fuerte presión en las rentas lo cual está provocando una considerable caída de los precios de alquiler, que Aguirre Newman cifra en un 20% en los últimos 12 meses. Pero, además, la crisis ha cambiado la forma de hacer las cosas en los centros comerciales.



La situación económica provoca que los operadores que quieren contratar un local en uno de estos establecimientos tengan ahora la sartén por el mango, lo que ha alargado especialmente el plazo de comercialización, un tira y afloja que en la actualidad está en unos seis meses, cuando las negociaciones en septiembre de 2008 duraban la mitad.



Además, los inquilinos también exigen otras facilidades a la hora de instalarse, que se traducen en reclamar más ayuda económica a la hora de acondicionar las tiendas, especialmente si se trata de una de las grandes firmas de moda. Hace 12 meses esos grandes de la distribución, con los que quiere contar cualquier centro comercial, exigían una "subvención" de unos 500 euros por metro cuadrado para las obras de acondicionamiento y ahora requieren unos 800 euros/metro, siempre para locales grandes de entre 1.000 y 1.500 metros que son los que demandan este tipo de compañías, explica José Carlos Torres, responsable de Inversión en Centros Comerciales y Locales de Aguirre Newman. Otra novedad en lo que se refiere a estas "aportaciones a obra", en opinión de Borja Reig, es que se han generalizado y que ya no son los grandes de la moda ni los cines los que la piden para instalarse sino que lo hacen "hasta los locales más pequeños".



Modernos 'versus' obsoletos



Aunque el alargamiento de las negociaciones se traduce en que haya locales vacíos durante más tiempo, el representante de Jones Lang LaSalle quiere dejar claro que eso no significa que hayan desaparecido las "listas de espera" en los complejos más emblemáticos, "ya que siempre hay aspirantes que no pueden engrosar el mix de un centro porque no cuadran con las necesidades de la propiedad, que está obligada a buscar el equilibrio comercial".



Edward Farrelly también aporta otra lectura positiva de este subsegmento inmobiliario, ya que es de los que piensan que "la tasa de disponibilidad en los buenos centros maduros es relativamente baja, aunque no se puede dar una cifra exacta como en las oficinas, al ser el negocio de los centros comerciales un mercado mucho más heterogéneo". Eso no significa según este experto que los centros más obsoletos, especialmente los del sur de Madrid, vayan a sufrir. Todo lo contrario. Reciben más visitantes que los del norte.



Nuevo modelo



La pregunta en el aire es qué modelos de centros parecen mejor preparados para capear el temporal. Las consultoras especializadas responden que son los parques comerciales, los conocidos como parques de medianas, tanto desde el punto de vista de la construcción como de la promoción, ya que al tener menos operadores son más fáciles de gestionar y de comercializar y sus gastos son menores. Un ejemplo es Plaza Nueva en Leganés que está funcionando bien desde la pasada primavera.



Los expertos recalcan que un centro novedoso puede también tenerlo más fácil. Edward Farrelly cita entre éstos el que comercializa la consultora CBRE: Zielo Shopping Pozuelo, que abrirá sus puertas el próximo 30 de octubre de 2009. A fecha de hoy está ocupado al 75% y su promotora Hines está comercializándolo como un centro lifestyle, un nuevo modelo que se ciñe a centros más pequeños con una oferta cuidada, dirigida a clase media-alta. Este concepto no contempla sólo espacios comerciales sino también destinados al entretenimiento.